郑州的绝望，杭州懂了，南京怕了

第四个数据，按照发达国家数据估算，以美国为例，1990-2015年美国年均销售新建住宅70万套，中国人口是美国的4倍，那么就是280万套，即使中国城镇化、住房面积与美国有差距，那么按翻一倍好了，那么真实需求也才每年560万套，相比现在的供给1500万套，需求减少940万套。

4个数据汇总可得：

减少范围在539-940万套之间，均值730万套

减少幅度在36%-63%之间，均值-49%

需求腰斩!

而实际房地产走势，已经正在按照这个节奏暴跌……

中国人民银行调查显示，目前我国民众对房价涨跌的看法已经持平，已经和上一次2015年救市差不多。

2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴跌48%，非常吻合上文计算的下降49%的真实需求跌幅。这还没算三四线的地级市和县城，算上会更惨。

如果真的在1-3年的短时间内腰斩50%达到供需平衡，那么会带来2个严重的后果，根本承受不起：

第一个影响：房地产公司整个行业消失50%，从业人员减少50%，2000万人被裁员、失业。2021年房地产从业人数1500万，上下游行业加一起预计超过3000万。此外，建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分。

第二个影响：土地财税减少50%，减少5万亿。据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿。

由于全国财政收入的46%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口6400万里，将近一半3000万人相当于吃房地产饭。

以上数据合计，直接靠房地产就业的人口大约8000万。如果房地产不行了，这8000万的饭碗就拿不稳了，需要做减法了。这8000万人还有配偶、孩子要养活，父母要赡养，总人口大约3亿人。

如果房地产腰斩50%，1.5亿人的饭碗不保，都要喝西北风。还会直接引发金融危机。

十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。

而现在，中国房地产不是处在崩的前夕，而是已经处在正在过程中……

05

休克昏迷还在喂退烧药

会出大问题

房地产现在就像一个高速行驶的汽车，已经跑到300公里/小时，再不减速随时可能车毁人亡，但是如果1-3秒内车速减到100，是会死人的。而如果用5-10秒减到120，安全。

而现在的问题是，房地产减速太快导致全身失血50%，已经休克昏迷了，但救命政策用的都还是退烧药，吃下去一点反应都没有，石沉大海。

针对目前房地产行业的严峻形势，救市措施也有，但说实话，都是些隔靴搔痒的措施，房贷利率从最高点上浮30的6.5%降到现在的最低4.25%，包括一些城市仅仅是放开一些蜻蜓点水的限购，根本不解决问题。

看看郑州救市的绝望就知道了，三四线城市、县城远远比郑州还惨。

很多人认为楼市不行，主要原因是疫情影响，指望疫情缓解了，房地产就能恢复，土地就能卖出去，民众就愿意买房了，就像以前屡次救市一样，但“这次真的不一样”。

疫情固然有影响，但只是叠加因素，加重了本来的病情，而根本问题是真实需求的急剧萎缩：腰斩50%!再过几个月，即使疫情缓解，也解决不了需求减少50%的问题。

所以，目前目标只是“房住不炒”，是完全不够的，还必须有一个化解降低产能的明确的计划、目标：

需求腰斩50%、市场减半、2000万人失业转行再就业、财税减少5万亿，如何应对解决这些问题?每年的具体目标是啥?每年解决什么问题?

绝对不能允许3年内硬着陆，至少要拉长到5-10年慢慢化解。比如，每年化解降低10%的产能。

同时，也要尽快加强救市措施，因城施策，出大招，出猛招。比如：

部分城市可以房贷利率7折;

南京强二线城市，应该全面取消限购，其实全面取消限购也未必有用，不止为何叫停;

提高购房人资质审查，富人以及公务员、教师等稳定工作的可以鼓励多贷款;

提高新房质量，改革销售面积计算方法，按套内可用面积计算，鼓励改善型需求购买新房;

鼓励富人买豪宅，北上广深总价2000万以上、南京杭州等总价1000万以上的豪宅，也可以全部考虑取消限购，让富人先买，以稳定房企现金流、政府卖地收入。

需求腰斩50%，这是中国有史以来第一次遇到这种问题，而且不可逆，和以往房地产衰退完全不同，比如城镇化人口减速不可逆、改善住房减速不可逆、适龄购房人口暴跌(黄线)不可逆：

▲黄线对应2021-2030年适龄购房人口，需求分别减少190、300万套

如果认识不到“这次真的不一样”的本质是：需求腰斩且不可逆，以至于停留在过去的救市政策固有的思维模式，最终贻误战机。

已经失血休克昏迷了，还在喂退烧药，是会出大问题的。

关键词： 郑州对房地产依赖度 郑州楼盘停工 郑州法拍房数量 郑州新房销量