郑州的绝望，杭州懂了，南京怕了

01

郑州的绝望

GDP万亿城市中，郑州对房地产依赖度达到了GDP总量的29%，全国第1，卖地收入占整个财政收入的近80%。

截止2021年12月31日，郑州超20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼2.5万套，仅次于长沙的2.8万套，全国第2;烂尾楼数量占2021年全年新房成交量的28%，全国第1。

郑州法拍房数量2021年9月仅阿里一家的拍卖网上2.7万套，今年的4月猛增到5.28万套，半年几乎翻倍!在地级市中全国第2，杭州第1，《第一财经日报》发布文章显示。

于是，3月1日开始到4月，郑州开始了“最猛烈”救市，连续抢救了3轮：一口气解决了限购、限贷、降低首付比例、利率、减少供地、房企资金、大学生和务工人员、投奔子女等，一步到位，把所有可能的手段都用足了，但结果“一通操作猛如虎，再看结果哭成狗”：

3月集中开盘情况中成交额同比下滑85%，新房销量同比下降36%;4月新房销量同比下降63%!

02

杭州懂了

虽然现在杭州一二手房倒挂限价新房卖的很好(比如二手房5万，新房限价3万，打新一套马上赚几百万)，但也要未雨绸缪做好二手房工作，以防二手房崩/盘影响新房销售。

杭州这么慌，因为有个全国第1，在主要城市土地财政依赖度(卖地收入/一般公共预算收入)中高居全国第1：

杭州过去4年卖地1万亿，高居全国第1，2021年更是卖地3000亿，再创历史新高：

杭州二手房价格的惨烈，可以先看一张房源降价时间图：

去年6月挂价585万，今年5月降到360万，不到1年降了225万，降幅近40%，几乎腰斩!作为个例或许极端，但也反映了杭州二手房市的严峻。

杭州透明售房网上的数据显示杭州九区二手房挂牌总量17万套，找房宝数据高达23万套，杭州市住房保障和房产管理局数据显示截止5月17日，杭州各城区(不含富阳和临安)二手房挂牌量22万套。

杭州二手房挂牌量全国第1：

而且二手房成交数据也很惨烈：

2022年4月二手房成交量3000多，同比暴跌60%!按照过去6个月月均3400套成交的速度，已有二手房挂牌量卖完需要64个月、5年半。同时，2022年杭州预计又将有12.6万套的新房源交房入市。

如果杭州不救二手房价，供需大幅扭转导致二手房崩盘，那么新房就要继续降价，从而影响卖地收入。

所以，杭州保二手价格就是保倒挂，保新房，保土拍，这是一个完整的生态链。

5月17日，杭州救市：未满五年的本地户籍家庭可以直接购买二手房，外地户籍社保仅需一年即可购买;个人唯一住房的二手房增值税五改二!也就是：买新房仅需“落户+2年社保”、或“不落户+4年社保”;买二手房仅需落户、或1年社保。

但5月17日当天，杭州新上房源多达1944套(诸葛找房官网数据)，24小时内杭州降价房源数量达到68套，大多降价幅度为5万~20万元，而同期涨价房源不足10套。

救市之后，反而卖的更多了，降价房源是涨价房源的7倍……

03

南京怕了

南京在主要城市依赖度(卖地收入/一般公共预算收入)中高居全国第3，土地财政依赖度连续几年超过100%，最近5年是111%，2021年更是高达120%!

而南京今年卖地指标2000亿，马上6月了才卖了200亿，年化完成度只达到了预期的20%，暴跌80%，同时4月财政收入同比下降55%……这是一个非常夸张的数字。

所以，南京比谁都急，祭出限购、限售、贷款等组合拳，甚至出台了“无需购房证明，本地户口、外地户口都不需要购房证明，不限区域，不限套数”仅仅存活2小时就被叫停的政策，可见南京已经不仅仅是着急，而是“狗药治癌症，病急乱投医”。

实际上，南京政策或许细节规定不到位，但大方向没问题，也不是必须叫停的，因为即使真出了，也未必就真能刺激上涨。

04

房地产已经失血休克昏迷

目前整体房地产市场已经不是仅仅是缺水、衰退，而是过度失血已经快休克昏迷了，核心问题是需求的暴跌，供需严重失衡：

供给稳定在每年1500万套的高位平台，而需求暴跌50%，少了730万套，差不多腰斩。

2021年我国商品房销售面积为17.9亿平方米，住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，约合1498万套住宅。

需求减少可以从四个方面计算，相互印证：

第一个数据，年均减少810万套。城镇化减速少270万套、改善住房面积减速少350万套、适龄购房人数下降少190万套。中性数据。

第二个数据，按《任泽平：中国住房存量报告2022》计算中得到大概的交叉验证减少539万套。乐观数据。

第三个数据，过去21年年均年均10.4亿平方米(866万套)的商品房销售即可达到如今的住房均衡水平，如果按此算，年均需求减少632万套。偏乐观数据。

关键词： 郑州对房地产依赖度 郑州楼盘停工 郑州法拍房数量 郑州新房销量