青岛法拍房成交量增长明显 哪些原因造成房子被拍卖？

据介绍，法拍房中很少一部分是由于个人断供引起，而断供原因产生的法拍房大多数是采用高杠杆、高房价接盘的炒房客，几乎没有刚需断供。即使假设有刚需预感到还不上房贷了，也会自行提前卖房。那些等到银行开始走法律流程的法拍房债权人，基本都是债务繁多且较为复杂导致房产被拍卖。

法拍房的坑有哪些?

虽然“法拍房”捡漏很香，但还是要小心掉入“法拍房”的坑。

法拍房可能存在隐藏的质量问题， 法院一般是不承担瑕疵的担保责任的，一般损失会由竞买人承担。法院会在拍卖公告中声明：标的物以实物现状为准，未经专业机构鉴定，法院不承担拍品成分的确定及拍卖标的瑕疵保证责任。特别提醒，竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

“这一点不比购买二手房，可以VR或者实地去现场仔细查看，觉得不喜欢，可以继续淘下一套。”司辅公司工作人员介绍说。

此外，法拍房可能存在占用。 不少房屋在法拍前已经签订合法租赁合同，竞买人一般需要遵循继续租赁的原则，如果租赁合同时间很长，即使竞拍成功，也无法立即获得使用权。

另外，房产的户口迁移属于公安机关户籍管理范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。但如果原业主不愿迁出，法院也没有强制其迁出的权利，因此竞买人存在无法落户的可能性。这一点，对于购买学区房的人而言，如果没有提前了解详细情况，会造成不小损失。

哪些人购买法拍房?

“目前最火的购买群体是，学区房刚需，购买人群年龄在35岁左右，就是为了孩子上学，提前一到两年做准备，或者孩子刚上小学，家长们就开始做准备。浮山后有一套是一套，完全是为了孩子继续上学用。 ”司辅公司工作人员介绍说。

第二种类型是50多岁，为了给孩子置办婚房，这个群体一般会选择市区，离居住地较近的区域购买，方便两代人甚至三代人生活。

第三种类型的购买群体是具有经济实力的改善群体，比如购800万左右的高端房产，一般情况这种房产很少通过中介流出，大多会通过法拍这种形式买。

法拍房腾退

执行法官心得：

腾退工作顺利很多， 报有侥幸的人变少

如何让人放心去购买法拍房，保障竞买人的合法利益，化解市民对购买法拍房的疑虑，法院执行局工作人员做的工作尤为重要。

“腾迁执行前一天，在面对未知的执行现场，无法预见到真实发生的现场时，我们执行法官都会有心理压力。尤其遇到不配合的当事人，心理压力会增大。”作为执行主办法官的青岛市市南法院“兴文在执行”孙兴文法官介绍说。

房子是很多人安身立命的地方，导致腾迁是困扰法拍房执行的最大问题。“因为需要直面当事人，将对方的房产进行强迁，当事人的情绪会经历很大起伏，所以在执行过程中难度最大。”一年执行上百套法拍房的腾退工作，孙兴文法官及他的团队已经积累了一整套成熟的应对方式。

每次进行法拍房的腾退工作前，孙法官及他的团队要准备搬迁公司、开锁公司、仓库等，协调法警、同事等人员，还要做好预案，预防执行过程中出现问题。“我们会给当事人一个多月准备时间，贴出腾退公告，预留给一定的腾退时间。

“很多当事人抱有侥幸心理， 不信我们能真正让他们腾退，就算给贴了封条，他们也不信真能让搬空。”在孙法官执行过程中，遇到各种五花八门的阻挠执法方式：有人故意将90多岁吸氧老人搬进房子里，有人雇了假租户去现场闹阻挠腾退工作。

“但自从青岛两级法院从2019年加大了腾退力度，通过这两年的集中行动，大大降低当事人腾退过程中被执行人不切实际的预期，打掉了当事人报有侥幸心理的期待，现在腾退工作比以前顺利很多。”

为了方便竞买人买房子，市南法院执行法官孙兴文和他团队成员积极创新，把房子“送”到竞买人眼前。

孙兴文在执行过程中了解到，当前淘宝推出了短视频看房服务，经过和淘宝工作人员反复沟通后达成了此次合作。不同于VR看房，短视频看房服务是由执行法官和淘宝工作人员对法拍房进行实地查看，并以拍照录像的形式，从第一视角360°全方位动态拍摄房屋内部情况、物业情况和周边设施建设，形成解说视频，从而让购买者更加直观地了解房屋基本情况，增强竞拍体验。同时，实地拍摄法拍房的行为也打消了购买者对房屋能否顺利腾迁的顾虑，解决了购买者的后顾之忧，增强了购买者的购买意愿，最大程度保护当事人的合法权益。

司法拍卖房屋腾退难执行案件

青岛法院将用4个月清零

记者从青岛中院了解到，秋风执行行动从2021年8月1日开始，至11月30日结束，青岛两级法院用四个月的时间对涉房地产案件过户和司法拍卖房屋腾退展开专项清理，进一步完善涉不动产案件执行工作长效机制，提高不动产过户办证和司法拍卖房屋腾退工作规范化水平。

在秋风行动排查摸底阶段，青岛两级法院运用执行案件流程管理系统梳理了青岛地区涉不动产过户办证难、腾退难执行案件底数，形成台账。全市法院将加大执行力度，对照案件台账，制定时间表、路线图，集中力量、用足措施，逐案进行清理。两级法院将加强与自然资源规划部门、公安部门、水务电力部门、公证部门和法院内部各部门的沟通调研，征求意见建议，争取工作支持，共同确定涉不动产案件最优执行方案。充分利用联席会议、协同执行、停水停电、失信限消、拘留拒执等执行措施，做到涉不动产过户办证难、腾退难执行案件清零。(文/图　半岛全媒体记者　李敏)

关键词： 增长明显 小心有坑