大众视点丨房贷政策频调，市场影响几何

□ 本报记者 王新蕾

(资料图片仅供参考)

从首套房“认房不认贷”，到降低首付比例，再到引导降低存量房贷利率……近期，房贷政策频频调整，对购房者影响几何？对市场影响几何？

四大行发布公告

积极响应政策

9月7日，工农中建四大国有行分别发布存量房贷利率调整细则，对于符合条件的存量首套房贷，将于2023年9月25日起主动进行批量调整。

“存量房贷利率调整是预料之中的事，这是对政策的积极响应。”山东大学经济学院教授李铁岗表示。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

这次调降，涉及多少人？能省多少钱？

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。

随着房贷政策调整的通知发布，不少市民对于自己的房贷将如何调整十分关心。记者9月7日联系了四大行山东省分行，相关部室表示，具体实施方案还要等总行确定。

据介绍，之所以将申请日期定为9月25日起，是为了给银行留足时间，可以进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，以及向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

购房门槛和成本大幅降低

“最近的政策变化，一个降低首付比例，一个降低贷款利率，分别起到了降低购房门槛、降低融资成本的作用。”李铁岗表示，这对激发市场的有效需求都有帮助。

降低存量首套贷款利率、“认房不认贷”等政策出台后，市场反应如何？

“济南的房产市场，70%的份额是刚需和改善，50%左右是改善。新政策出台后，二套房贷利率大约在4.4%，大大降低了改善性需求的购房门槛，对增量市场有良性影响。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，“存量房贷利率的调整9月25日才开始，现在还看不出明显效果，但肯定能缓解一部分人的还贷压力，尤其是对准备提前还贷的购房者，对经济预期也有好的影响。”

姜楠在济南工作了10多年，一直想换个大点的房子，改善居住条件。他说：“如果认定为二套房，首付比例高，短时期资金压力会很大。按照‘认房不认贷’的新政策，压力小多了。”

对于密集出台的重磅政策，合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，这波政策调整，是近年来调控力度最大的一次，购房门槛和成本的降低幅度也是近年来最大的，可以盘活一些层面的改善需求，对于房地产市场恢复发展起到重要作用。

因城施策提高政策精准度

近几日，各省市相继公布首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况。9月1日下午，中国人民银行山东省分行公示了山东各市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况。

山东省除济宁市外其他各市2019年10月8日—2022年5月14日执行的利率下限是LPR，2022年5月15日至今是LPR-20BP；济宁市2019年10月8日—2022年5月14日执行的利率下限水平是LPR，2022年5月15日—2022年10月4日执行的是LPR-20BP，2022年10月5日至今是LPR-35BP。

对此，李铁岗表示，预计大部分城市会有新的信贷政策出台，各地也会按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，优化调整有关的房地产政策，因城施策用好金融、财政、信贷等政策工具箱，对房地产供需关系调整优化。

记者从中国人民银行山东省分行获悉，上半年，山东新发放个人住房贷款2351.9亿元，同比多发放220.7亿元；新发放个人住房贷款加权平均利率4.14%，比上年同期低1.01个百分点。中国人民银行山东省分行货币信贷管理处处长霍成义介绍，将适应房地产市场供求关系新形势，积极配合有关部门适时调整优化房地产政策工具箱，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求。

“今年以来，我们联合有关部门从供需两端持续发力，抓好房地产各项金融政策的落实落地，强化金融支持房地产16条政策措施的传导落实，督促金融机构稳定房地产信贷投放。”霍成义说。上半年，全省房地产开发贷款余额增加225亿元，同比多增167.5亿元，促进房地产企业加快项目施工建设；截至6月末，全省房地产贷款余额3.5万亿元，同比增长1.6%，房地产贷款呈现恢复性增长态势。

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