港龙中国年报首秀“痛点”凸现：连踩“两道”红线资金缺口或达15亿

3月21日，港龙中国地产集团有限公司(下称“港龙中国”，06968.HK)向资本市场交出上市后的首份年报。

过去一年，港龙中国可谓赚得“盆满钵满”，不仅营收净利上涨，其他多数指标也飘红。在日前召开的在线发布会上，管理层对于这份成绩似乎也颇为满意，言语间难掩“丰收”的喜悦。

但港龙中国也有美中不足。

在这张刚出炉的亮眼财报里，有一个“毛利率下滑7%”的“痛点”，引起外界的关注。对此，业内人士分析，“去年许多房企都出现毛利率甚至整体盈利下滑的迹象，不排除港龙中国毛利率还有进一步下滑的可能性。”

值得一提的是，去年因为举债扩张、风格突进，港龙中国债务急剧攀升。在居高不下的债务面前，港龙中国的账面资金其实并不充裕，就目前而言，其账面可用现金不足以应对短期债务，因此整体资金压力不容小觑。

上市首份成绩单毛利率下滑“痛点”凸显

3月21日发布的港龙中国业绩报告显示，2020年总收益约为41.71亿元(人民币，下同)，同比增加约111%;净利润约6.42亿元，同比增加37%;公司拥有人应占的利润约9.61亿元，同比增加约44%。

从账面数据来看，港龙中国多项数据均呈增长态势，唯独毛利率一项较2019年同期下滑了7个点，约为36%。

对于毛利率的下跌原因，港龙中国表示：“主要因为年内交付的土地成本较高，但相比同业，毛利率仍然是相对较高的。”、“港龙中国毛利率较高，主要是由于公司获取地块的时间较早，整体拿地成本较低。”

不过，上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》直言：“随着土地市场地价不断抬升，不排除其毛利率还有进一步下滑的可能性。”

卢文曦指出，去年许多房企均出现毛利率甚至整体盈利下滑的迹象，主要原因有以下三方面：首先，2020年，楼市火热之下，地方政府在控房价方面的压力居高不下，调控力度进一步加大;其次，楼市火热之后，土地市场价格亦难以压控，拿地方面，自2019年以来，地价已经相继抬升许多，因此随着土地成本走高，房企的拿地成本亦在抬升，进一步导致其毛利率下滑;最后，是银行的管控加大力度导致地产企业毛利增长受限。

“显而易见的是，随着银行方面加大管控，房企融资水平或将上升，压力之下，房企为加大现金流以应对项目周转，销售端价格或将降低，这将给各方面的成本管控带来压力。”卢文曦继续解释称。

大举“攻城略地”去年耗资200亿

整整一年时间，四处攻城略地的港龙中国迎来规模增长的高光时刻。

据克尔瑞百强房企榜单显示，港龙中国在2020年的合约销售额突破313亿元，排名跃升至第86位。从原先的百强之外到如今榜上有名，港龙中国收割荣耀的方式，其实是靠激进扩张。

作为2020年第二家赴港上市房企，港龙中国于当年7月15日登陆港交所主板。叩开资本市场大门之后，港龙中国变得底气十足，公司在拿地方面大举扩张，整体风格显得突进。

8月24日，港龙中国以12.72亿元竞得江苏省盐城市一地块，楼面价10740元/平，溢价率高达93.32%;一个月后，公司又以11.74亿元竞得了成都双流区一住宅用地，成交楼面地价为11620元/㎡，溢价率达22.32%。

在2020年“双十一”期间，港龙中国又开启“买买买”。这一次，公司把目光转向粤港澳大湾区的核心城市——广州，并联合本土企业皇朝傢俬以38.3亿的底价拿下广州增城一幅地块。

亿翰智库的统计数据显示，2020年，港龙中国在江苏、浙江、安徽、广东 及四川购入21块地，合计470.78万平方米，总拿地金额211.47亿元。

就土储面积来看，在去年6月底，公司的总建筑面积仅约544万平方米左右;到了2020年底，公司土储翻了近一番，达1080万平方米，扩张态势显而易见。

“过去一年里，我们新进驻安徽、西南、大湾区。当然，首先我们公司投资布局还是坚定不移在长三角。接下来我们将巩固长三角的市场地位，同时加大有发展潜力的省份，比如说大湾区，同时适量调整一二线城市占比。”港龙中国副总裁张鸿光在日前的业绩发布会上表示。

“高速扩张是把双刃剑，也是许多房企当下无法逾越的矛盾。”卢文曦向《投资者网》表示，“就大型房企来说，许多企业都至今都无法做到规模和效益之间的平衡，所以对于中小房企来说，矛盾更加显著。中小房企不选择扩张，很有可能就会面临被收购的境地，因此能扩张的话，肯定是选择硬着头皮上的。”

“不过，也要看房企扩张的初衷，是为了增色财务数据，还是为了最终能够活下去。在我看来，活下去比一切都重要，财务报表做的再好看，也难以逃脱被大型房企‘吃掉’的命运。”卢文曦强调称。

就上述公司提速扩张等相关问题，《投资者网》向致电、致函联系港龙中国公关负责人，但未收到对方回复。

连踩“两道”红线 资金缺口或达15亿

众所知周，房企一旦选择激进扩张，随之而来的往往是高额的负债。这一点，在港龙中国的身上也不例外。

港龙中国在2020年攻城略地的同时，债务开始大幅飙涨。截至2020年底，港龙中国的合约负债约209亿元，同比增长约149%。其中，银行及其他借款总额达约86.42亿元，同比增加约203%。

负债总额急剧蹿升的背后，与公司融资成本上升息息相关。

公司在财报中直言不讳地称，“融资成本上涨主要还是因为计息债务的增加和优先票据发行。”

具体来看，除了向银行机构等融资外，在去年11月26日,港龙中国还发行过一笔高息债券，本金总额约1.5亿美元、年利率13.5%。从当时的债券市场行情来看，13.5%的发债利率在业内尚属高息，这无疑进一步增加公司的融资成本。

面对急剧增长的高额负债，港龙中国的账面资金其实并不充裕。根据公司财报，港龙中国目前的账面可用现金并不足以应对短期债务，因此整体资金压力不容小觑。

截至2020年底，公司现金及现金等价物为45.47亿元，将于一年内偿还的短期借款约60亿元，短债减去账面可用现金后，公司的资金缺口高达15亿，由此可知，公司的短期偿债压力较大。

不过，面对较高的偿债压力，公司管理层似乎已经放平心态。张鸿光表示：“从债务到期的年期，基本上跟去年是持平，所以认为压力也不是很大。除从利润分红，公司打开了境外的融资平台，因此有信心可以应付接下来的负债。”

2020年8月，监管部门为控制房企债务增长，设置“三道红线”。房地产企业需满足：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。同时，按照“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，在剔除受限制资金后港龙中国现金短债比为0.82%，同时，在上市获得资金后、公司大肆扩张拿地，导致公司资产负债率走高，年末公司剔除预收账款的资产负债同样“踩线”。

这意味着，公司目前已经踩中“两道”红线，归属“橙色”阵营。根据“三道红线”政策规定，列入“橙色”阵营的房企有息负债规模年增速不得超过5%，由此可知，港龙中国将面临债务增长受限的压力。

对于“三道红线”，公司管理层在会上称，“目前只有合约负债一条较差，其他两条没有问题，而对于公司管理来说，整体资金安全，整体流动性是非常强的，由于公司主要销售住宅，因此其策略是去化，故不用担心三道红线问题。”

“当前，正好是处于楼市调控的关键期，一旦房企重点布局的城市出现调控趋严的现象，影响首当其冲无疑是房企的销售端。而企业为了适应调控政策，现金流是否能够兜得转，如果足以应付，那问题还不大，反之，则容易引发资金问题。”卢文曦补充说。(思维财经出品)《投资者网》郑小琳

关键词： 港龙中国 年报