融创服务营收增63%的另一面：非业主增值服务增长乏力

3月11日上午，融创服务发布2020年业绩报告。

2020年度，融创服务录得营收46.23亿元，增长63.5%;毛利12.75亿元，增长约77.0%。扣除一次性上市开支影响后，融创服务归母净利润6.2亿元，同比增长129.8%。

业绩增幅较大，一部分原因是过去一年收并购带来的。而面对未来，融创服务董事会主席汪孟德也坦承，目前中小标的收并购价格偏贵。

不仅如此，融创服务金融资产减值1495万，同比暴增442%;以及管理面积储备率不足1倍等问题也依次暴露出来。

管理面积储备率不足1倍，非业主增值服务增长乏力

财报显示，2020年度，融创服务销售成本大增，全年销售成本约为33.47亿元，同比增长58.9%。

截至2020年末，融创服务手持现金及现金等价物93.68亿元，资产总值约为129.57亿元，负债总额32.22亿元。

分业务板块来看，融创服务三大业务板块中，2020年的物业管理服务收入27.74亿元，同比增长141.6%;非业主增值服务收入16.73亿元，同比增长6.4%;社区增值服务收入1.76亿元，同比增长65.2%。

值得注意的是，2020年融创服务的非业主增值服务收入增幅较小。

翻阅此前招股书可知，上市之前融创服务三大业务中增长最快的其实是社区增值服务，2017年-2019年的复合增长率达到了190%。

对此过去一年社区增值服务收入低于往年，融创服务表示，社区增值服务由于车位使用权收入下降61.87%，而空间运营及便民服务的增长弥补了这部分不足。

事实上，社区增值服务正是融创服务毛利率最高的一项业务，达到46.3%。相较之下，非业主增值服务毛利率35.6%、物业管理服务毛利率约为21.6%。

对此，融创服务表示，整体管理费维持每月3元人民币。主要因为第三方项目，融创服务管理层预期未来数年毛利率可升至22-25%。

除此之外，过去一年，融创服务少数股东损益也从无到有，大幅增长。

财报显示，2020年，融创服务归属母公司的利润为6亿元，少数股东的收益为2483万元。而2019年归属母公司的收益为2.699亿元，但少数股东没有收益。

在股东权益额上，2019年少数股东权益为1.3亿元，2020年为5.13亿元，增幅2.94倍。

汪孟德：中小标的收并购价格偏贵

规模方面，截至2020年末，融创服务在管建筑面积约为1.35亿平方米，较上年末新增0.82亿平方米，同比增长约155.1%。

此外，截至2020年末，融创服务合约建筑面积约为2.64亿平方米，较上年末新增1.06亿平方米，同比增长约67.2%。

背靠融创中国，融创服务的成长性一直备受期待。2018年，融创服务的面积储备率一度达到2.39，此后随着在管规模的扩大，储备率持续下降。

以2020年末数据计算，融创服务储备率为0.96，首次降至1倍以下。

过去一年，融创服务来自第三方项目的在管面积占比达32.1%，较上年同期提升31.5个百分点。

相较之下，融创服务2019年来自母公司的在管项目占比高达99%，来自第三方项目占比仅1%。

这也就是说，融创服务新增的0.82亿平方米的在管面积中，约一半来自第三方项目。

2019年11月，融创服务收购了成都环球世纪，2020年5月，融创服务又并购了业内知名的开元物业。

融创服务2020年花费14.9亿元收购了开元物业85%股权，并于2020年开始并表。

财报显示，截至2020年底，融创服务的在管面积约1.35亿平方米，来自于母公司融创中国的占比约为68%，第三方占比32%。

合约面积2.63亿平方米中，母公司占比76%，第三方占比24%。新增合约面积1.1亿平方米中，来自第三方的占比为58%。

对此，融创服务行政总裁曹鸿玲称，市场拓展是融创服务首选增长途径，目前3月底大概有1000万平方米体量的收并购，上市公司的收并购如果有合适的机会也会考虑。据克而瑞报告显示，已上市企业均将IPO募资净额中的六到八成左右用于战略扩张。

但曹鸿玲也指出，现阶段市场热度过高，收并购的价格标的机会还很多，会持续关注。曹鸿玲透露，目前融创服务在跟进的总量有1亿平方米。

“现在中小标的收并购市场偏贵。”融创服务董事会主席汪孟德在谈及收并购时坦言。

此外，财报还披露了融创服务金融资产的减值亏损数据。财报显示，融创服务金融资产减值亏损净额从2019年的276万增涨至2020年的1495万，同比暴增442%。

融创服务尚未对金融资产减值的具体原因进行说明。

关键词： 融创服务 营收 增值服务