600223鲁商置业更名鲁商健康 去地产化知易行难

2019年6月5日，鲁商置业(600223)股份有限公司(下称“鲁商置业”)发布了《关于变更公司名称及增加经营范围的公告》。此前，公司董事会已审议通过了《关于变更公司名称的议案》和《关于增加公司营业范围的议案》。

根据公告内容，公司名称将由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，经营范围增加了“健康产业项目投资和运营管理;药物、保健食品、化妆品、医疗器械、生物技术的研究开发、技术咨询、技术服务;健康管理咨询，健康咨询，健康知识培训，健康医疗，养老服务机构管理咨询”等大健康相关的经营范围。

地产业务波动较大盈利能力弱竞争力日趋下滑

鲁商置业为一家注册在山东淄博，办公地在济南的房地产开发企业，多年来主要的业务收入来源于房地产开发和物业管理。累计地产开发项目仅40余个，省内以济南、青岛为核心，重点布局烟台、临沂、济宁、菏泽等城市，省外已布局至北京、重庆、黑龙江等省市。不过公司在房地产开发行业的经营业绩波动较大，近五年的归母净利润增速分别为-21.55%、-45.5%、-17.89%、14.06%、26.54%。

得益于2016年的房地产大牛市，鲁商置业2018年的业绩稍有起色。而房地产开发作为公司的绝对主要的业务收入来源，鲁商置业的毛利率多年来仅为10%-20%之间徘徊，净利润率只有2%左右的水平。2018年鲁商置业的销售毛利率、销售净利润率分别为20.27%、2.66%，加权ROE仅6.32%，且近十年来公司的ROE走出了明显下探趋势。

根据公司2018年年报披露，鲁商置业实现合同销售额117.09亿元，销售面积123.15万平方米，分别同比增加22.02%和8.76%，这一增速在2018年表现一般。存货周转率一直维持在0.2的水平，甚至低于恒大、碧桂园更体量巨大的房企。

公司全年平均融资成本为5.88%，账面资金38.27亿元，短期债务达37.19亿元，长期债务达58.86亿元，净负债率高达200%。

值得注意的是，截止2018年年底，鲁商置业披露的公司房地产储备情况显示，仅有277.56万平方米的规划计容建筑面积土地储备，而2018年一年的销售面积就达到123.15万平方米，土地储备捉襟见肘。公司账面预收账款仅为150.67亿元，还不足2018年收入的2倍。

土储、财务紧张之际高溢价收购控股股东旗下药企

在公司房地产业发展并不顺利之际，在业绩储备不足之际，在资产负债率高企之际，鲁商置业选择将旗下项目公司置换出去，显示了一定的去地产化的决心和实际行动。

2018年12月底，鲁商置业受让其控股股东山东省商业集团有限公司(以下简称“山东商业”)持有的山东福瑞达医药集团有限公司(以下简称“福瑞达”)100%股权，公司将持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权转让给山东省商业集团有限公司，并以现金方式支付差价12，079.37万元。

同一控制下的企业合并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在，因此在合并当期编制合并财务报表时，对合并资产负债表的期初数进行了调整，鲁商置业2018年的主营收入立刻出现了去地产化的神奇效果。

值得注意的是，福瑞达2018年净利润为0.37亿元，2018年年底福瑞达的净资产为1.34亿元。而在置换交易中，交易价款依据评估值确定为9.27亿元，交易对价为净资产的6.92倍，若从PE估值来看，这笔交易的PE估值达25倍。据悉，福瑞达主要以生产销售中成药为主营业务。

相比而言，鲁商置业的置换资产：泰安银座房地产开发有限公司净资产9351.72万元，估值47226.24万元;东营银座房地产开发有限公司净资产6402.82万元，估值16954.5万元;济宁鲁商置业有限公司净资产8134.84万元，估值为20705.13。估值与净资产比仅为3.44。

去地产化知易行难

剥离地产业务、引入医药业务，鲁商置业在2018年在去地产化的道路上似乎开了一个好头，今年再接再厉，干脆把公司名称和经营范围都改了。

近年来，随着我国城镇化进程的推进，去杠杆的持续进行，地产调控不动摇的预期，房地产公司，尤其是中小房企的经营环境每况愈下，行业的头部效应也愈发明显。在保利地产(600048)更名保利发展，恒大接连介入大健康、养老以及新能源汽车，融创涉足文旅，万科打造长租公寓，新城控股(601155)发力吾悦广场，旭辉朝着房地产+迈进，头部房企都对多元化孜孜以求，中小房企更是坐不住了。

不过，目前看来，成功转型的知名房企似乎还没有出现，去地产化似乎并不只是在名字上下功夫，佳兆业深陷振兴生化(000403)的宫斗连续剧还在眼前，房企多元化、去地产化知易行难!

关键词： 600223 鲁商置业