规范业主和物业行为 山东青岛将修订条例破解物业难题

7月27日下午，山东省青岛市人大常委会第二十五次会议分组审议了《青岛市物业管理条例(修订草案)》。《条例(修订草案)》共六章71条，分为总则，物业管理区域，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，法律责任，附则等。通过发挥党建引领作用，进一步明确镇街、居(村)民委员会在物业管理中的职责，规范业主委员会、物业服务企业的行为。

物业管理问题突出亟待规范

为规范青岛市物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，1998年青岛市制定了 《青岛市物业管理条例》，2005年进行了修订。“随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，特别是首次业主大会成立、业主委员会换届与交接难，物业服务企业定位和镇街、居(村)委会在物业管理中的职能不清晰等问题的存在，及对物业管理活动健康开展的影响，急需通过法律规范予以调整。因此，修订《青岛市物业管理条例》是十分必要的。”市住房城乡建设局局长陈勇表示。

《条例(修订草案)》积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，借鉴北京市、深圳市物业管理立法的相关内容，明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，规定社区党组织有权推荐业委会候选人，通过法定程序担任业委会成员。

业主大会可申请统一社会信用代码证

业主作为房屋所有权人，是物业管理活动的核心主体，业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。针对首次业主大会召开难的问题，《条例(修订草案)》对业主大会筹备组的成立条件、人员组成、解散情形等进一步细化。

实行业主大会统一社会信用代码证书制度。目前，由于业主大会不作组织登记，无法开立账户，共有收益只能交由物业服务企业代管或者存入业主委员会成员个人账户，容易导致共有收益账目不清、资金挪用等问题。因此，结合《国家发展改革委办公厅关于在办理相关业务中使用统一社会信用代码的通知》，借鉴深圳市物业管理经验，《条例(修订草案)》规定，首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后，可以向物业所在地区(市)物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码证书。

规范业主委员会和物业服务企业行为

物业管理中，业主委员会与业主权益的保障和争议，是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。根据各方意见，《条例(修订草案)》增加了对业主委员会及其成员的规范，包括成员条件、业主委员会职责及应当公布的事项、业主委员会及其成员禁止行为、成员职务终止情形、业主委员会换届程序、新旧业主委员会工作交接等。

进一步规范物业服务企业行为。物业管理中，存在的物业服务企业与业主、业主委员会的纠纷，很多源于长期存在的物业管理与住宅区管理混淆，物业服务企业被正式、非正式赋予非企业的管理职能，有的甚至成为住宅区业主的管理者。《条例(修订草案)》按照法律法规规定，对物业服务企业在物业管理中的定位，按照合同约定为主的原则进行明确。此外，由于国家已取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格要求，《条例(修订草案)》重点从建立物业服务企业信用体系建设，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，明确物业服务企业禁止事项等方面，强化和规范对物业服务企业的管理。

聚焦突出问题，确保条例实用可行

审议中，组成人员提到，《民法典》纳入了《物权法》、相关行政法规和司法解释的许多规定。现行《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，关于物业管理区域、业主及业主大会、业主委员会、前期物业、物业服务、物业的使用与维护等内容，《民法典》都有了明确规定。建议《条例(修订草案)》以《民法典》为依据，对照《物业管理条例》和《山东物业管理条例》有关内容，进一步深化、细化，修改完善。

组成人员认为《条例(修订草案)》应坚持问题导向，聚焦物业管理领域的突出问题，如物业服务企业服务事项界限不清晰，业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷调处机制不健全等。建议《条例(修订草案)》针对这些突出问题，逐一设定相应条款，尽量做到准确、可行、具有可操作性。

据悉，《条例(修订草案)》经市人大常委会初审后，将通过多种形式开展调研论证修改工作，广泛征求业主、物业服务企业、街道社区等各方面的意见。广大市民可登录青岛人大网“法规征询”栏目，查询《条例(修订草案)》内容，或者发送邮件至反馈意见建议。(刘佳旎)

关键词： 青岛 物业