星盛商管赴港IPO：收入高度依赖星河控股 总合约面积低于宝龙商业

种种迹象表明，星河控股集团董事长黄楚龙在资本市场的布局正进一步加快。

星河控股集团成立于1988年，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务集团。近期，星河控股设立了全新上市平台——星盛商业管理股份有限公司(以下简称“星盛商管”)，并在港交所递交招股说明书。

据了解，星盛商管经过一系列组织重建，目前已间接全资持有星河商置100%股权。而星河商置作为星河控股旗下的商业管理公司，曾于2016年12月在新三板挂牌上市，2019年8月摘牌。

星河商置挂牌新三板的近三年时间里，面临着融资困难、流动性不足等问题。以2018年为例，当年星河商置的营收下降5.09%，筹资活动录得的现金流为0。有业内人士分析认为，在此背景下，星河商置选择退市而转道港股上市也是顺理成章。

星盛商管在招股书中称，转板港股可令公司更方便地接触国际投资者及全球市场。

总合约面积低于宝龙商业

公开资料显示，星盛商管是一家商业运营服务供货商，主要从事委托管理服务、品牌及管理输出服务和整租服务。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管持续经营业务的收入分别为2.78亿元、3.29亿元和2.89亿元。其中，委托管理服务的收入分别为2.12亿元、2.54亿元和2.18亿元，占公司总收入的比例均在75%以上;品牌及管理输出服务的收入分别为5367.4万元、5888.5万元和5663.3万元;整租服务的收入分别为1194万元、1626.1万元和1454.2万元。

据招股书披露，星盛商管项目主要集中在大湾区。截至2019年9月30日，星盛商管共向38个商用物业项目提供服务，其中21项位于大湾区(15项位于深圳)、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管在大湾区所得的收入占总收入的比例分别为89.98%、87.46%和87.9%。星盛商管表示，公司于大湾区的商用物业将于短期内继续占管理物业的重大部分。

同期，星盛商管的总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米和287万平方米。其中，由独立第三方物业发展商开发的商用物业合约面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米和164万平方米。

总合约面积方面，星盛商管要远低于前不久在港交所正式挂牌交易的宝龙商业。截至2019年4月末，宝龙商业共向55处零售商业物业提供商业运营服务。2017-2018年末及2019年4月底，宝龙商业总在管建筑面积分别为1515万平方米、1607万平方米和1620万平方米，总合约建筑面积分别为1793万平方米、2121万平方米和2355万平方米。

逾八成收入来自星河控股

星盛商管还在招股书中提示了多项风险，其中包括，公司大部分收入来自星河控股及其联系人所开发或拥有的物业所提供的商业运营服务。

招股书显示，2017-2018年末及2019年前三季度，公司向星河控股及其联系人开发的商用物业提供商业运营服务所得收入，分别占公司持续经营业务的收入总额的90.2%、88.4%和88.6%。

星盛商管称，由于公司对星河控股及其联系人的业务策略并无控制权，亦无法控制影响其业务运营的宏观经济或其他因素，因此任何有关星河控股及其联系人运营或其开发新物业的能力的不利发展均可能影响我们取得新商业运营服务合约的能力。

而由独立第三方物业发展商开发的项目所产生的收入相对较低的原因，星盛商管在招股书中解释称，主要是由于公司根据品牌及管理输出模式管理有关项目，据此，公司仅自业主收取按预先协议的百分比计算的收入或利润，而不向租户收取费用。

除大部分营收依赖星河控股外，星盛商管的负债及现金情况也并不乐观。2017-2018年末及2019年前三季度，星盛商管资产负债率分别为59.6%、52.2%和68.9%，流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元和1.71亿元。而同时期公司的现金及现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元及1.17亿元，无法覆盖其流动负债总额。(记者舒越 实习生马雨筱旭)

关键词： 星盛商管赴港IPO