核心地段资产+运营龙头赋能，广发新城吾悦商业REIT即将发售-视点

文章来源：中国基金报

公募REITs又迎新品。根据基金发售公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金(基金代码：508610；以下简称“广发新城吾悦商业REIT”)将于10月22日至10月27日正式发售。据悉，该产品是“吾悦”品牌首单商业REIT产品，也是广发基金旗下第二单REIT产品，拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的8.08倍。

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据上海证券交易所披露信息，广发新城吾悦商业REIT由广发基金管理，原始权益人为吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公司(该公司为新城控股集团设立的商业不动产资产独立持有平台)，发起人/运营管理统筹机构为新城控股集团股份有限公司，运营管理实施机构为常州天宁吾悦商业管理有限公司、启东市新城吾悦商业管理有限公司。

作为商业不动产REITs板块的新成员，广发新城吾悦商业REIT的现金分派率和底层资产颇受关注。在分红方面，基金发售公告显示，该产品拟募集规模约15.53亿元，2026年4-12月预测年化净现金分派率为5.61%，2027年预测净现金流分派率为5.73%。

从底层资产来看，该项目拟持有的两个购物中心分别为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，均位于华东潜力城市的核心地段。基金招募说明书显示，上述两个商场合计建筑面积约29万平方米，运营时间均超过6年，近三年(2023~2025年)平均出租率长期稳定在97%以上，加权平均剩余租期分别为3.82和3.47年，具有较强的经营稳定性和业绩抗压能力。

运营管理能力是广发新城吾悦商业REIT的核心竞争力之一。该项目的运营管理统筹机构为新城控股集团股份有限公司，是全国领先的商业运营商。公开资料显示，截至2026年6月末，新城控股集团旗下已开业商场数量达181座，商场开业数量位于全国上市公司首位；2026年上半年商业运营收入71.1亿元，会员人数超6,000万，连续8年经营性现金流为正。

在具体执行层面，该REIT的两家运营管理实施机构——常州天宁吾悦商业管理有限公司与启东市新城吾悦商业管理有限公司，均为新城控股集团股份有限公司下属的专业运营管理机构，具备多年商业不动产管理经验，负责两处购物中心的日常运营。优质底层资产与成熟运营体系相辅相成，为REIT的持续稳定运营提供了有力支撑。

产品管理层面，广发新城吾悦商业REIT拟由广发基金REITs团队的叶平伯、黄颖和周雅共同管理，三人均具有5年以上不动产项目运营或投资管理经验。该团队核心成员背景多元，多名骨干具备逾10年不动产领域投资经验，主导过多只公募REITs的发行与管理，构建了“专业团队+资源储备+运营能力+投资布局”四大支柱协同的全链条综合服务能力，为广发新城吾悦商业REIT的投资运作提供了扎实的专业支撑。

业内人士分析指出，在利率中枢持续下行的宏观环境下，商业不动产REITs的配置吸引力愈发凸显。开源证券在研报中表示，债券市场利率中枢下行压力下，优质资产不足的逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。

与此同时，商业不动产底层资产本身具备一定的抗通胀属性，优质商业物业的租金水平和资产价值往往能够随经济增长同步上行，为投资者提供了对冲通胀的投资工具。

在这一背景下，具备优质底层资产、龙头商业运营方以及专业管理团队护航的广发新城吾悦商业REIT(基金代码：508610)，值得投资者关注。投资者可在东方财富APP、天天基金APP、广发基金直销平台等渠道通过搜索基金代码一键认购，或登录东方财富APP进入REITs专区参与认购，认购起点1000元。

注1：基金相关数据来自基金发售公告、基金合同、基金招募说明书，新城控股集团相关数据来自新城控股2026年半年报。预测净现金流分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规模。其中，假设基金募集规模为本基金拟募集的资金，即人民币15.53亿元。2026年预测年化现金分派率为按2026年4月1日至2026年12月31日期间预测分配金额推算至全年占本基金预计的募集规模的比例

注2：对于公众投资者，本基金的认购费率如下：场外认购，低于500万元为0.40%、500万元及以上每笔收取1000元；场内认购，上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场内认购费率。对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准

风险提示：本基金投资于证券市场，投资者在投资本基金前，需充分了解本基金的产品特性，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。本基金由广发基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资前请认真阅读本基金基金合同和招募说明书等法律文件充分了解本基金详情及风险特征。不动产基金与投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和预期收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准，请投资者选择符合风险承受能力、投资目标的产品。基金有风险，投资须谨慎

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