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济南二手房价格5连降、成交量降4成 中介开始卖新房:老小区两年降价15%很正常

时间:2022-02-21 19:24:18    来源:大众网    

大众网·海报新闻记者 张稳 仪首歌 济南报道

2月21日,2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉。根据统计数据显示,2021年9月至2022年1月,济南二手住宅销售价格指数五连降。记者调查发现,甚至有个别区域出现了新房二手房价格倒挂的现象。同时,二手房市场买卖双方普遍存在观望心态,卖方认为已无法再降,但买方根据市场反馈却认为还有降价空间。

二手住宅成交量下滑了40%左右,部分楼盘两年降价15%左右

孙立民是济南中住地产的一名房产经纪,也就是我们通常所说的二手房中介。今年是他从业的第十年。用他自己的话说,十年来,他经历了济南房地产市场最好的时候,也陪它度过了那些不好的年份。

“从2019年开始降价比较明显,2020年、2021年的降价幅度比较大一些。”谈及最近济南部分片区或楼盘的二手房出现的降价时,孙立民略显无奈,“整个2021年的(二手房)成交量,实话讲是不高的,比较冷淡,相对于2020年来讲是下降了,包括市场价格也有所下降,尤其我所在的市中区可能降幅会比较大一些。”

根据济南市房地产业协会发布的2021年济南房地产市场运行情况数据显示,2021年,在住宅销售量方面,1-6月份二手住宅成交量每日约200套,7月份市场开始降温;2021年10月份以来,住宅销售量大幅下降,二手住宅成交量每天约120套,二手住宅成交量下滑了40%左右。

正在查找房源信息的孙立民

但是,对于一套二手房动辄降价二三十万元甚至四五十万元成交的消息,孙立民表示,存在这种情况,但只是个例,不具有普遍性。“会有个别的房源这样,因为现在济南的存量房多,去库存就没有那么快。有一些个别的业主着急用钱,想尽快卖掉房子。那就只能是降价,而且可能会大幅地降价。”

类似说法,记者也在从业七年的房产经纪人王强(化名)身上得到了证实。“一套房降二三十万甚至四五十万成交的情况有,但是很少,多是房主着急用钱。”

孙立民也告诉记者,去年他经手的房源,从开始挂牌到最后成交,降幅最多的大概有20%左右,降15%是比较普遍的现象。“20%算是个别的,比较急于套现,或者急于去流转资金。但也有一些房源,挂牌价跟最终的成交价没有太大的变化。”

孙立民拿手上的两套在售房源向记者举例,其中一套位于市中区七里山片区的145平的顶楼,加装电梯前挂牌325万元,年前加装了电梯,现在挂牌315万元,“学校在济南算是中等水平,还有谈价空间。”相同区域的另一套不到110平的房子,因为没有暖气,最初报价190万元,现在是175万元。

据济南房产网数据中心统计数据显示,2022年1月,济南二手房挂牌均价为15294元/㎡,近一年来,在15287元/㎡和15710元/㎡之间浮动。记者梳理国家统计局数据发现,2022年济南1月份二手房价格环比下降0.3%,同比上涨0.7%。同时,2020年8月至12月,济南二手房价格曾连续五个月下跌,2021年1月结束连降,2月再次降价,3月份到8月份连续上涨,9月开始到现在,再次连续五个月下跌。

更多的二手房客户开始关注新房,中介逐渐把重心往新房上转移

作为一个做了十年二手房的房产经纪人,孙立民直言,过去一年,他对于济南二手房市场的变化感受还是比较直观的。

“整个2021年二手房的成交量是下滑的,客户也属于一个放缓的状态。以前的时候一两个月就能下定决心了,2021年他可能会三四个月或者五个月,整个成交周期变长了。”孙立民告诉记者,2021年的二手房成交量确实比2020年有所下降,因为大部分的二手房客户被引流到新房上去了,“所以去年关注新房子的人要比关注二手房的多了。”

孙立民表示,这种现象也是最近两年才开始出现的。“以前的时候,其实济南市场的二手房和一手房的成交比例几乎是持平的,但是近两年开发商的优惠力度比较大,导致我们的一些二手房客户被引流过去。”

孙立民说,他就有一些客户,一直在观看周边的二手房,但是一直选不到合适的,就开始切换到新房上面去。“看了新房以后,可能售楼处的氛围比较好,再加上他们的装修也比较到位,所以敲定的比较多,大概40%左右。”

孙立民正在介绍房屋的详细信息

“我去年有一个客户,通过我们一直在看二手房,看了有大概小半年的房子,一直在观望。后来我们想二手房没有这么多合适的,要不然就往新房去,就引到了市中区的一个位置稍微偏一点的新房。结果去看了以后,客户当时就产生了意向,第二次去就敲定了。”孙立民说,去年一年,像这种从二手房转到新房的客户,十个里边大概有两三个。

市民刘先生就是如此。之前,一直在看二手房的他,从去年底开始,逐渐放弃了二手房,开始考虑新房。过了年回来,他很快就相中了济南东部的一个新盘。“当初也考虑过二手房,也看了很多,一直没找到合适的。预算有限,位置好的小区要不比较旧,要不就是学区不行,还需要缴纳税费和中介费,甚至有些片区的二手房价格竟然比新房还要高,想想还是买新房吧,不用担心麻烦,也不怕买贵了。”

孙立民介绍济南楼市情况

更多的客户转向了新房,房主则是多次降价,希望能吸引买家。

“去年,我有个业主就是这样,因为2018年、2019年那个时候市场价比较高,所以他2020年开始卖的时候,还想按照那个价格去报。但是发现客户并不能接受,所以他也是一次一次地调价,最终才成交的。”孙立民说,该业主前前后后调了四五次价, 180多万的房子最终降了20多万。

虽然有挂牌几天就成功出售的房源,但是大部分房源挂牌周期在3个月到半年之间。孙立民手里也有一些房源挂了一两年仍没有售出,“个别业主心理预期比较高,觉得这个价格比较坚挺,难以接受降价,所以挂的价格一直很高。”

孙立民告诉记者,以前的济南二手房市场,更多的是卖方市场,如今逐渐变成了买方市场。而这种情况从2019年开始出现,近两年变得比较明显。“房源开始增多,存量房多了,客户开始有选择余地了。因为可选择房源多了,就不是那么着急了,客户就占到主导地位了。”

济南东部某楼盘

“开发商也在大幅度降价,提高成交率,让老百姓感觉好像整个市场一直在降价,所以他们一直在观望,导致整个成交周期放缓,成交量有所下滑。”这也导致了一些之前只做二手房的房产经纪人,开始逐渐把重心转移到新房上来,甚至只做新房业务。

孙立民从去年开始,也逐渐把比以往更多的精力转到新房上,更多地去推荐一些新房。“去年二手房成交量低,但是新房成交量高。现在很多房产经纪公司也开始代理新房,我们也在要求经纪人从主做二手房要分流一些精力去做新房,就是一二手房都要做。”

济南二手房还会再降吗?

据国家统计局数据显示,2021年9月至2022年1月,济南二手住宅销售价格指数五连降。那么,济南的二手房价格还会继续下降吗?

“大家都在观望,卖主在观望,买方也在观望。卖主觉得我已经降了那么多了,不想降价太厉害,但是买方觉得可能还会再降,所以一直在等。”孙立民说,从今年年初的情况来看,整个市场还是比较稳定的。“根据去年的成交价格和成交量,年初我们对所有的房源和客户都做过回访。通过回访来看,价格还是跟去年没有什么太大的区别。我觉得二手房的成交应该不会有很明显的上涨或者下降。”

2022年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数

孙立民说,之所以有些房源降价比较厉害,拿他所在的市中区七里山片区来讲,因为这个片区大部分是老单位宿舍,好多业主降价是因为出于置换,把现在的旧房子卖掉,换个区域去考虑一套新房子,或者是置换一套面积更大的房子。

“老单位、宿舍或者老小区的这些房子降幅会大一些,那些学区好或者地段比较好的小区价格比较坚挺一些。”王强也如是告诉记者。

济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者,济南二手房市场降价幅度大或受新房冲击大的区域,往往是和新房紧邻的区域,还没有真正达到完全成熟,主城区核心区域的房价一直比较稳定。

根据贝壳研究院数据,济南二手房市场新增房源挂牌均价16797元/平方米,环比下降3.37%;二手房成交均价则为16423元/平方米,环比下降0.13%。成交均价和成交量较2021年12月双降,其中成交量环比下降21.44%。在2022年1月调价比例中,降价业主占比为 87.24%,涨价业主占比 12.76%。降价业主占比八成,买卖双方对于预期价格走势仍以降价为主流。

“到了1月份以后,我们能明显感觉到整个市场相比去年下半年有所回温,年后客户的咨询量、看房量、成交量都明显有一个回升。我们对济南市场还是非常有信心的。”

关键词: 孙立济南二手房价格5连降成交量

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