大众网·海报新闻记者 张稳 济南报道
1月20日,济南市房地产业协会发布2021年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。记者了解到,2021年,全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万平方米,同比增长32.26%;均价11805.27元/平方米,同比增长0.31%;销售金额2491.86亿元,同比增长32.67%。其中,住宅销售11.27万套、1435.38万平方米,同比增长27.60%;均价为13406.91元/平方米,同比增长3.95%;销售金额1924.41亿元,同比增长32.64%。成交量历史上,仅次于2016年。
济南某售楼处
截至12月底,新建商品住宅去化周期约11.2个月(2020年底为14.5个月)。从各区销售情况来看,商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部,历城、历下、高新、市中销售量762万平,占济南市总销售的53%以上。从各区库存情况来看,主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显,应持续适当增加土地和住宅供应;槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大,应合理控制土地出让节奏,防止库存进一步积压。
其中,在住宅销售量方面,1-6月份新建住宅成交量每日约340套,二手住宅成交量每日约200套;7月份市场开始降温;10月份以来,住宅销售量大幅下降,新建住宅成交量每日约200套,二手住宅成交量每日约120套,新建、二手住宅均下滑了40%左右。
在价格指数走势方面,根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数情况来看,济南市新建住宅价格指数二季度上涨较快,三、四季度增幅平稳回落并下降,同比上涨5.1%;二手住宅价格指数同比上涨1.5%;租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。
在住宅库存方面,1-4月份住宅库存呈现加速去化态势,去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右;5月份开始,加速去化态势趋于平稳,当前住宅库存去化周期恢复至12个月左右。
在土地出让方面,5月第一轮土地集中出让时,大型集团房企参与度高,土地溢价成交数量高;9月第二轮土地集中出让时,企业参与热度明显下降,全部为底价成交,出现了中止和流拍现象;11月第三轮供地以本地企业竞得为主,大部分地块以底价成交,且存在流拍现象。总体来看,济南市房地产市场活跃度回调,企业资金流动性趋紧,部分企业出现经营性风险,市场供需整体较为平衡,房价尚在合理区间波动。
济南市房地产业协会对2022年济南房地产市场走势做了判断。随着市场下行,企业销售压力加大,市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业,仍将通过降价促销策略回笼资金,短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。
同时,市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注,购房者更加理性,市场观望气氛加剧。受金融政策的影响,随着销售回落带来企业资金压力紧张,将逐步向上下游关联企业传导,增加了房地产行业隐性风险。
近年来,济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额,外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算,预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。随着市场逐渐回落至正常状态,预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态,保持量价齐稳。
记者梳理国家统计局数据发现,2021年1月,济南新房结束三连降,2月到9月持续上涨,10月份出现回落,11月继续回落,12月结束两连降,和上月持平。同时,2021年1月,济南二手房价格结束五连降,2月再次降价,3月份到8月份连续上涨,9月结束连涨出现回落,10月、11月、12月连续回落。
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