土拍再出新规！要盖“绿色”房子，济南“竞品质时代”怎样开启？

11月5日，济南发布年度“两集中”供地最后一批次出让公告，市本级、高新区、莱芜区共有81宗居住、商业用地挂牌。从供应区域看，挂牌宗地分布在西客站、张马屯、王舍人、唐冶等传统热点区域；阳光新路五里牌坊地块再次供地，双龙庄以北地块上新；南部山区一宗首次供应居住用地。

值得注意的是，在本次土地出让公告中，土拍规则再次更新，触发最高限价后将启用新规则——限地价，竞建筑品质和建设进度，这意味着济南土拍将开启“竞品质时代”。土拍新规将对房企拿地产生怎样的影响？新规则下的济南房地产市场又将产生怎样的变化？

竞建筑品质和建设进度分为9项承诺条款

据了解，此次土拍触发最高限价后竞建筑品质和建设进度主要分为9项承诺条款，包括商品房住宅建筑星级绿色建筑所占比例、承诺达到相应建设进度后办理预售许可手续等内容。

根据规则，竞拍遵循梯次满足原则，如达到最高限价将采用竞星级绿色建筑比例直至最高承诺现房销售。如达到第5项至第9项中任一项成交的，必须同时满足第4项要求（三星级绿色建筑）；两个及两个以上竞买人达到同一项的，按时间顺序第一个达到的为竞得人。这意味着在竞建筑品质和建设进度环节，竞拍越往后对房企考验越大。比如第9条，需要同时满足两项条件：商品住宅为三星级绿色建筑、建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可。

供地政策的调整非一城一地独有的现象。自今年2月下旬以来，全国陆续有北上广深及济南、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等18个二线共22个城市实施“两集中”供地新政政策，土地市场的游戏规则迎来“大洗牌”。

5月以来，全国先后有北京、成都、苏州、南京、杭州等城市陆续出台了不同程度的“竞品质”新规，进一步在深化房价地价联动机制、提升住宅品质方面提出要求。而此次济南出台“竞品质”土拍新规，是继今年第二次集中土拍中实施“限地价，抽签确定竞得人”后的再次加码。

本轮调控周期今年土拍政策变化最大

除却未实际执行的“抽签确定竞得人”，此次济南土拍“竞品质”新规，是自2017年来最新的土拍政策。事实上，2021年可谓济南供地政策调整变化最大的一年。

2017年4月19日，济南发布了“史上楼市最严调控”，规定土地溢价率达到150%以上(含)的，现房方能申请预售。自此，长达4年多的最高限价和竞配建政策执行至2021年5月。该政策的发布对后续济南房地产市场产生了较大影响：一方面，屡创溢价新高的章丘、长清等区域多个项目“拿地一时爽，卖房两行泪”；另一方面，热点片区土拍达到最高限价后竞拍政府储备性安置房面积政策的实施，无形中提升了房企开发成本，让当时过热的土拍市场归于理性。

2020年，随着济南二环内老城区城市更新加快，尤其是“东强、西兴、南美、北起、中优”城市新发展格局提出后，老城区配套完善区域的地块热度大增，中海、新城、远洋等房企纷纷进入当时“最火”的槐荫区经十一路片区。但由于“三条红线”政策的正式实施，房企融资渠道被收紧后直接影响了其拿地热情，触发最高限价的情况自此罕有出现。

2021年，济南加入到22个“两集中”供地新政城市之列，并已成功进行两轮集中供地。在5月24日进行的首次土地集中出让中，仍沿用触发最高限价后“竞配建”政策，但此时最高限价已很难触发，大火如万科经143轮竞价、溢价率高达64.41%拿下的济南市中区南北康片区07街区地块，也未能触发熔断机制；在9月10日第二次集中土地出让中，首次采用触发最高限价后“抽签确定竞得人”政策，但由于本次土拍大部分宗地底价成交，并未触发最高限价，“抽签确定竞得人”政策并未实际执行。

11月5日，济南发布2021年度最后一次集中供地公告并实施新规，即触发最高限价后竞建筑品质和竞建设进度。

“品质”不仅有建筑质量，更要求“绿色”

2020年10月和2021年1月，济南相继出台了《济南市绿色建筑创建行动实施计划》《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》两个重磅文件，推进绿色建筑和相关产业。其中，《济南市绿色建筑创建行动实施计划》提出，到2022年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达100%，星级绿色建筑占比持续增加，住宅健康性能不断完善和提升。《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》更是提出了14条支持鼓励政策，以推动济南市绿色建筑高质量发展。

在前不久公布的《济南市黄河流域生态保护和高质量发展规划》中，为推进绿色低碳发展，济南将开展绿色建筑、绿色交通、绿色学校、绿色社区、绿色家庭等绿色生活创建行动。

而此次土拍新规“竞品质”的条款则直接与星级绿色建筑面积比例挂钩。“这是济南在土拍环节倡导绿色建筑建设的体现。”山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平说，在深入推动黄河流域生态保护和高质量发展的当下，发展绿色建筑是济南作为黄河流域中心城市，带头积极贯彻落实这一重大国家战略的具体表现，同时也是为实现碳达峰、碳中和目标做出的有益尝试。

程道平表示，以前人们谈及产品质量，更多的是关注建筑质量、空间利用、园林绿化、周边配套等一系列因素，而并不是集中在建筑物本身，绿色建筑不仅要有建筑质量，更多的是建筑物本身的“绿色”。“商品住宅作为民用建筑，国家从节地、节水、节能、节材、室内环境质量、施工管理和运营管理七个维度作为绿色建筑的打分标准，满分100分，达到50分为一星标准，达到60分为二星标准，达到80分为三星标准。”程道平解释说。

竞品质+竞建设之下，楼市将产生怎样的影响？

目前，济南楼市已有个别项目在主打“绿色建筑牌”，但这些项目普遍售价较高，普通购房者一时难以体验到绿色建筑的利好。

程道平认为，这正是政府出台这一系列文件政策的缘由。“达到熔断后实施竞品质的土拍政策，根据当下济南的土地市场现状，在具体的宗地竞拍环节不一定会启用，但这个政策更多的是一个方向性的引导，引导开发商未来发展方向往绿色建筑靠拢，引导购房者培养绿色生活的消费观念，这对土地的统筹使用、资源的合理利用非常重要。”

就此而言，尽管这一新政对个别高地价地块“略不友好”，但房企拿地的逻辑在于核算成本和预期收益之间的对比，并不局限于产品开发的变化，因此并不会影响房企在济拿地的热情，更不会对整体房价产生实质性影响。

同时，有业内人士认为，相较于土拍新规前四条对绿色建筑的规定，后五条关于竞建设进度的要求对购房者更是看得见的利好：一方面降低了购房者购买烂尾项目的风险，另一方面，让购房者更直观地看到交房后产品，避免被效果图和销售话术等“卖家秀”迷惑。当然这有个前提，就是达到触发竞建筑品质和建设进度的条件，并按顺序逐项竞拍。（来源：济南时报·新黄河客户端）

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