土拍规则“打补丁” 严防土地市场过热

截至8月10日，全国22个集中供地的重点城市中已有一半城市公告了第二轮集中供地计划。与首轮相比，部分城市在土地出让规模、出让结构以及拍地规则上都有所调整。在业内看来，上一轮集中供地的热点城市土拍规则“打补丁”，是为了严防土地市场过热。

公告第二轮集中供地的城市中，长春、厦门、无锡已基本完成供地，深圳、天津、青岛则宣布此次供地延期。“就出让规模来看，11个城市在第二轮出让的住宅规划建筑面积合计为4919万平方米，相比首轮增长8.8%，表明土地供应的规模有所加大。”贝壳研究院分析师说，除了天津、济南、苏州与杭州收窄供应，其他城市皆是加大出让规模，深圳、厦门与青岛是增加土地供应的前三名，深圳增幅高达210%，这也是深圳史上一次性出让土地最多的一次。

从出让结构来看，城市之间分化更加明显。其中，以非核心区供应为主的城市主要有深圳、厦门、青岛、天津、济南、杭州、苏州，非核心区供应占比皆超过80%，尤其是厦门显著加大岛外的土地供应，其非核心区占比较首批次上涨44.3%，也导致起始楼面价有明显回落，从首批次27690元/平方米下滑至19358元/平方米;以核心区供应为主的城市主要有福州与无锡，福州是11个城市中核心区出让占比涨幅最大的城市，从首批次占比48.7%明显上涨至79.2%;核心区与非核心区两者均衡供应的城市主要有长春与沈阳，且两批次供应结构没有大幅度的变化，起始楼面价变化幅度较小。

与此同时，首批次集中供地时热度较高的城市，此次土拍规则趋严。相比青岛、沈阳、长春、福州、济南、厦门等规则没有调整的城市，杭州、无锡和苏州此次规则明显变化。例如，无锡调整为第二批次所有宗地均是触顶摇号。“根据规则调整来看，是希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。”贝壳研究院相关负责人分析，此次确实也达到了目的，无锡此批次住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批次的12.39%相比有明显回落。

另外，杭州由于首批次成交溢价率为26%，在22城中排名靠前，第二轮土拍规则调整明显，不仅提高报名门槛，同时开展竞品质试点，竞品质地块以外的其他地块溢价率上限由30%调整为20%;出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

“整体看，房地产调控政策不断加码，打补丁、堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮供地再出现高溢价率的情况，对房地产调控不利。”中原地产首席分析师张大伟也认为，一些城市加码第二轮集中供地的规则，是避免重现高溢价率。

记者注意到，深圳已延期第二批次集中供地。业内分析，考虑到深圳首批集中供地成交溢价率达到30.9%，不排除之后会升级第二批次的土拍规则，以达到稳地价的目标。而天津已经发布补充公告，严格监管资金来源，并对地块最高限价进行下调。“随着深圳、天津与青岛延期，不排除未来会有更多城市相继延期该批次的土地出让，以调整土拍规则。”贝壳研究院分析师说。

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如何避免在城市更新中急功近利、大拆大建?住建部日前发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)，从坚持划定底线，防止城市更新变形走样;坚持应留尽留，全力保持城市记忆;坚持量力而行，稳妥推进改造提升3个方面提出11条城市更新实践要求。

在严控大规模拆除方面，《通知》规定除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

在严控大规模增建方面，《通知》明确除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

此外，《通知》还提出严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

除了严控大拆大建之外，《通知》还提出要严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。在确保住房租赁市场供需平稳方面，《通知》要求不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。(记者 曹政)

关键词： 土拍规则 打补丁 热点城市 土地市场