青岛老旧小区改造2300万平米 物业管理实施奖补机制

城镇老旧小区改造是惠及民生的大好事，2016年以来，青岛市共实施城镇老旧小区改造2300万平方米，惠及居民约32万户，极大改善和提升了城市形象和居民居住环境。“十四五”期间，青岛市计划改造城镇老旧小区1300个，建筑面积约3369万平方米，涉及居民37.5万户。2021年全市计划开工改造城镇老旧小区216个。截至目前，216个小区已经全部开工，涉及居民7.3万户，累计完成投资额9.6亿元。

政策引导

居民出资全程参与老旧小区改造

9月15日，青岛市住房和城乡建设局发布了关于对《青岛市城镇老旧小区改造管理办法》(征求意见稿)公开征求意见的通知，针对存在的一系列问题起草了新规，正式向社会公开征求意见。新规共19条，明确了适用范围和职责分工，对改造内容进行了分类，确定了资金保障政策，规范了规划和计划编制，确认了实施主体，明确了联审制度和验收制度。

2019年，青岛市被确定为城镇老旧小区改造试点城市，经过多年探索，如今青岛市形成“因地制宜、居民自愿、多方参与、建管并重”的老旧小区改造原则，让老旧小区改造的实施路径越走越宽。今年青岛市计划改造老旧小区项目216个，涉及居民7.3万户，改造数量较去年增加105个，预计投资33亿元，无论在体量上还是投资额度上，均位居全省前列。

老旧小区改造离不开政策的支持，青岛建立了改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，按照“谁受益、谁出资”原则落实居民出资责任。如，西海岸新区隐珠街道发动辖区安居小区居民为小区改造出资出力，居民自发成立爱心捐助群，率先完成了相关业主出资手续办理工作。同时，西海岸新区深入研究居民出资与改造标准挂钩事宜，制定《居民出资与完善、提升类改造标准相挂钩的暂行办法》，落实“出资多、标准高”的要求，营造全民积极出资、出资多改造标准高的良好氛围，激发社区居民的参与热情。

此外，为鼓励和引导青岛市专营单位参与改造，切实补齐城镇老旧小区基础设施短板，青岛出台《城镇老旧小区专营设施协同改造指导意见》。在指导意见引领下，青岛各区市与专营单位之间的沟通协调更加密切，通信线缆整治实施进度加快，各项工作有序展开。管道建设和光缆建设由区、市政府与专营单位分别承担，即有现状通信管道的小区，专营单位承担管道租费及割接费用，新设线缆投资由政府承担;没有现状通信管道的小区由政府负责建设管道，线缆敷设及割接费用由专营单位承担。线缆入地改造全部采用多网合一的方式，即一根光缆一套设备多家专营单位共用，既节省了投资又提高改造效率。

在实施改造过程中，青岛改变过去单纯实施基础类改造的情况，更加注重增加停车场、外墙保温、电动车充电、智能快件箱以及加装电梯等完善类设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等提升类设施。积极融合各方资源，推进体育设施、饮水机、家电更新在改造小区内安家落地等。

改造老旧小区

物业管理实施奖补机制

青岛市级财政安排1.5亿元专项资金支持老旧小区改造，同时积极采取措施拓宽资金来源。一是积极争取中央资金。先后争取中央资金共4.9156亿元(其中：中央财政资金1.6119亿元，中央预算内投资3.3037亿元)。二是压实区(市)责任，用好国家政策。通过发行政府专项债券、政策性银行和商业融资、引入社会化投资，引导居民出资，丰富资金来源。三是出台配套政策。结合出台的专营单位协同改造机制，引导水、电、气、暖、通信、有线电视等专营单位投资。

为挖掘了本土优势资源，青岛市住房和城乡建设局组织海尔集团、青岛水务集团的智慧社区、家电更新、优质饮用水等项目进行了推介。胶州市与海尔集团合作，在东关小区B区、顺德花园等小区以线上线下最优惠价格为居民更新空调和热水器;海尔集团计划为老旧小区免费安装智慧垃圾分类设施，特来电公司拟为具备条件的老旧小区免费建设充电桩，通过运营获取收益，受到居民的欢迎。胶州市结合老旧小区改造加装电梯过程中，订购并安装当地生产的尼得科电梯79部，海尔公司通过推介以旧换新120台空调，安装电热水器610余部，助推了本土企业发展。

此外，青岛还推行物业管理纳入共同改造。建立长效管理机制引入物业管理改造，焕发城镇老旧小区新活力。如，城阳区为进一步加大改造力度和强化后续长效管理，编制了《城阳区实施城镇老旧小区改造与物业管理一体化工作方案》，按照“谁改造、谁管理”的原则，确定新物业服务企业及收费标准。同时制定奖补政策，对引进物业管理的城镇老旧小区实施奖补，并落实给予物业服务企业补助的相关政策，逐步实现自我管理良性循环。

惠及居民约32万户

经济社会效益突出

通过实施城镇城镇老旧小区改造，青岛更新了基础设施，完善了便民设施，提升了服务设施，改善了城镇老旧小区居民的生活环境和居住条件，惠及居民约32万户，产生了良好的经济效益和社会效益。2021年全市计划开工改造城镇老旧小区216个。截至目前，216个小区已经全部开工，涉及居民7.3万户，累计完成投资额9.6亿元。“十四五”期间，青岛市计划改造城镇老旧小区1300个，建筑面积约3369万平方米，涉及居民37.5万户。

“经济效益方面一举两得，通过老旧小区改造，更加环保节能了，也提升了居民生活环境。”青岛市住建局相关负责人表示，老旧小区改造实现环保节能。结合海绵城市改造，实现了雨水的自然积存、自然渗透和回水利用;结合外墙保温系列措施做到了室内温度的有效调整，夏季可降低2-3℃、冬季室温可普遍提升2-5℃，降低采暖能耗40%左右;结合植绿补绿，提升居住空间生态绿化水平;在提升小区品质方面。通过对城镇老旧小区的基础类、完善类和提升类改造，不仅改善了小区居住环境，方便了小区居民的生活，也提升了小区的价值，从而拉动投资、促进消费。

在社会效益方面，老旧小区改造解决了城市建设中的短板。对未能纳入棚户区改造且10年内不能拆除的老旧住宅小区，可以列入改造范围，把短板补齐，使居民的住房水平同步提升、同步改善。老旧小区改造还增强了群众的自信心和获得感。城镇老旧小区改造既是民生工程、更是民心工程，通过改造，能够消除老旧住宅安全隐患、改善居民生活环境、让城镇老旧小区有质感、有温度，做好事做到了居民的心坎上。

相关链接：老旧小区满足三个条件可优先改造

《青岛市城镇老旧小区改造管理办法》(征求意见稿)对改造重点进一步明确——城镇老旧小区改造应当以基础设施更新维护为重点。老旧小区三分建、七分管，若想实现自我“造血”，专业的物业管理势必要到位。《办法》还提到对改造后的城镇老旧小区物业服务，区市政府可以给予财政补助，补助期限、补助标准及方式由各区市结合实际确定。业主共同决定对建筑物及其附属设施和相关场地的共有部分维修养护的，倡导同步进行。给排水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位应结合城镇老旧小区改造计划协同参与改造。

哪些老旧小区有望优先改造?《办法》中提到符合下列条件的小区，可优先列入城镇老旧小区改造计划：基础设施老化，已经出现漏堵断破等影响居民日常生活的问题的;已经实行物业管理或成立业主委员会的;业主就改造内容及共同出资达成一致意见的。

老旧小区物业运营单位能否实现长期可持续的“资金平衡”是关键。“单个改造项目规模小、收益不高、融资能力有限，规模化实施运营主体可通过合理拓展改造实施单元、推进相邻小区及周边地区联动改造、加强服务设施和公共空间共建共享等方式实现肥瘦搭配，进而达到资金平衡。”青岛市住房和城乡建设局相关工作人员说。

(齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 赵波)

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