物管行业将进入“战国时代” “马太效应”进一步放大与加剧

统计资料显示，今年上半年国内物管行业的并购交易额达到133亿元，超过了2020年全年的107亿元。资本并购历来就是商业巨头纵横捭阖的游戏。观察发现，截至目前，物管资产并购的发起方完全被碧桂园、融创、恒大等排名前十的龙头企业包场，而且越是排名靠前，其在并购市场的表现愈积极，最终涉及的并购数量更多，并购规模更大。不仅如此，从各大并购案的平均交易金额来看，今年以来并购事件的平均交易金额达6.98亿元，较2020年2.85亿元有大幅提升，表明被收购方的平均规模比往年更大，同时说明收购方可以动用的资金实力比往年更强。

目前来看，大型物管企业收购小型物管公司是资本流动的主流，但接下来众多中型物管公司肯定会纳入被收购的行列，相应的，国内物业管理行业将从大鱼吃小鱼的“春秋时代”进入强强林立的“战国时代”，市场竞争更趋白热化。从理论上说，一个以寡头竞争为主要阵容的行业更有利于提高产业规模化与集约化程度，降低行业产品与服务的开发成本，强化全行业的创新动能与维度。

分析发现，经过多年的存量资源沉淀与增量资源布局，加之物管公司背后所依托的房地产开发企业在资本实力、品牌知名度等方面千差万别，国内物管行业其实已经出现了较为明确的分化现象。论在管面积，前五强均超过了2亿平方米，前十强门槛为1.5亿平方米，前二十的门槛为7000万平方米左右，而且头部企业的在管面积年复合增长率超过40%，前五强则超过了60%。论营收利润，最近五年头部物管企业营业收入平均增长率超过50%，前10名的普遍利润增速都在40%以上。论市值，在恒生市场上市的45家物管企业平均市值约为9500亿港元，其中市值在2000亿港元以上的企业仅有1家，1000亿港元以上的有2家，市值500亿港元以上有4家，300亿-500亿港元有4家，排名前十的上市物管企业占总市值近80%。显然，受到资本并购的裹挟与驱动，物管行业的“马太效应”势必进一步放大与加剧，产业集中度也会加速上升。

物管行业频发资本并购，首先是由行业的乐观商业前景所致。据中指院等机构测算，“十四五”期间我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，加上保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米，同时全国需要改造的小区约有22万个，涉及建筑面积约30亿平方米，共计120亿平方米的住宅增量无疑会极大地催生更多物业服务需求。此外，目前物业百强前十企业在管面积只占全国在管总面积的10%，远低于同期房地产开发企业前十的销售面积占全国30%的比重，想象空间巨大。依照中指院的估算结果，至2030年，全国物业管理面积将达到318亿平方米，对应收入规模约2万亿-3万亿元，如此丰厚的增量市场会令任何一个物管企业趋之若鹜，而资本并购似乎是提前抢座蹲位的最快捷方法。

当然，接下来需要讨论的一个问题是，既然未来的物管行业呈现出非常明显的蓝海特征，那为什么还有房地产企业对外出售旗下的物管公司呢?对此可以诠释的原因是，物管行业并购发生与房地产政策口径的收敛直接相关。基于“房住不炒”的理念，最近几年面向房地产的信用显著收缩，而且监管层明确划出了“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一)，受到影响，许多区域性与中小型房地产开发企业资金流承压、负债率上升，甚至部分房企已经撞上或接近政策“红线”，在这种情况下，选择出售物业板块以回笼现金进而降低资产负债率成为了不少房地产开发企业不得已的选择。

在发展历程上，物业公司几乎都曾是关联地产公司的附属部门，但相比传统地产开发，物管属于轻资产，拥有较强的现金流，经营风险相对较低，同时盈利能力也较为稳定，而且与房地产行业毛利率近几年不断往下走完全不同，物管行业的毛利率和净利率都保持着稳步上升态势，正是如此，物管企业普遍被市场公认为热门资产与价值资产，此时房地产企业如果计划让渡售出，至少可以兑换到不错的交易筹码，助力降低集团杠杆率。另一方面，对于一些中小型物管企业来来说，虽然自身盈利不错，但皮之不存毛将焉附?赢利管道离不开母公司的项目输送，东家就在设法化缘，作为子企业的物管公司发展扩张规模很难不受到牵绊与限制，行业激烈竞争之下必然备感如履薄冰，而此时，实力强大的头部物管抛出橄榄枝，买卖交易自然很容易达成。

无疑，在母公司接济无力的情况下，物管公司可以通过独立上市融资来巩固自己的根基与地盘，而且继去年国内21家物业服务企业登陆港交所之后，截至目前今年已有17家物管公司在港成功IPO。但资本市场的强弱分界同样十分清晰，那些拥有强大母公司优势的物管公司更能受到投资者的偏爱与追逐，股价与市值不断创出新高，而许多背景平平的上市物管企业自上市首日就惨遭破发厄运，股价一路下行，市值日渐干瘪萎缩。资本市场这种冰火两重天的格局在坚定了头部上市物管企业并购决心的同时，也残酷削弱着中小上市物管公司的独立自主信心。而更为重要的是，头部物业上市公司除了通过IPO获得大量资金外，还能通过母公司的金援以及增发配股等方式补充用于并购的“弹药”。数据显示，目前在港上市的前十物管公司持有现金均超过20亿港元，足以支撑今年势必延续的高强度并购行动。

对于收购方的物管企业而言，追求资本并购规模效应应当是其最主要目的，毕竟规模既是基础物业服务的直接来源，也是增值服务延伸的重要的基础。一方面，目前作为基础物业服务创收的物业管理费几乎是所有物业公司营收主要来源，通过并购扩大在管面积规模就等于增加了服务用户群体，开辟了增量营收和利润之源;另一方面，基础物业服务收费占比下降是一个必然趋势，取而代之的是以社区美居、社区团购、社区消费等为内容的业主增值业务和以资产管理、广告位、二手房租赁等为内容的非业主增值业务贡献占比快速提升，对于物管企业来说，成功的并购意味着增值业务获得了更大的业主基数、更广的拓展渠道与更宽的市场需求，实际运营效果也会更为可观。特别是一些增值服务如房屋经纪业务、社区金融业务以及智慧数字业务等所需专业程度(资质)、资金门槛较高，中小型物业公司一般难以胜任，由此也给大型物业公司展开并购创造了条件。

还需要强调是，物管公司资本并购的规模化效应不应仅局限在社区范围之内，还可以产业链延伸与新价值空间再造的形式表现出来，其中主要是商企服务、城市公建等非住宅业务的拓展。目前看来，不乏一些中小物管公司凭借小精专的优势承揽到了部分特色业务，大型物管企业通过对其并购便可顺势跨界，比如为写字楼卫生保洁、为市政道路提供保养维护以及城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务等。必须指出的是，作为城市非住宅业务经营主体的产生，政策要求须全部采取招投标方式，其中需求方更注重的是作为服务供给方的物管企业资本实力、品牌知名度与影响力，中小物管公司能够中标的可能性已经越来越低，最终所能切分到的市场蛋糕相应越来越小，大型与头部物管企业所能施展的资本并购也因此有了更宽泛的市场化基础。

关键词： 物管行业 战国时代 马太效应 行业集中度